Der Kauf einer Immobilie erfordert mehrere Monate der Suche, Berechnungen und verbindlicher Entscheidungen. Ein erfolgreicher Immobilienprojekt basiert weniger auf Glück als auf der Fähigkeit, von Anfang an drei Parameter festzulegen: die Finanzierung, die Qualität der Immobilie und die Verhandlungsstrategie. Hier sind die konkreten Hebel, die den Unterschied zwischen einem erlittenen Kauf und einem kontrollierten Kauf ausmachen.
Bankselektion 2024-2025: Passen Sie Ihr Immobilienfinanzierungsdossier an
Haben Sie bemerkt, dass Ihre Bank mehr Fragen stellt als vor ein paar Jahren? Die Zinssätze sind nicht weiter gestiegen, aber die Banken haben ihre Anforderungen nicht gelockert. Mehrere Makler wie Meilleurtaux und Cafpi berichten, dass Banken häufiger Dossiers ablehnen, die als fragil gelten.
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Die häufigsten Ablehnungskriterien beziehen sich auf die berufliche Stabilität und die Höhe des Eigenkapitals. Ein Dossier in befristeter Anstellung oder mit einer kürzlich selbständigen Tätigkeit hat höhere Chancen, abgelehnt zu werden, selbst bei angemessenen Einkünften. Ein beträchtliches Eigenkapital bleibt der wichtigste Hebel für die Akzeptanz.
Es gibt jedoch einen Mechanismus, der von Käufern wenig genutzt wird. Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) erlaubt es den Banken, von den üblichen Regeln für einen Teil ihrer Dossiers abzuweichen. Ein gutes Profil kann einen Kredit erhalten, obwohl die Verschuldung leicht über dem Schwellenwert liegt, vorausgesetzt, es werden solide Garantien präsentiert: Restersparnisse, steigende Einkünfte oder ein Projekt für die Hauptwohnung. Diese Möglichkeit während des Banktermins zu erwähnen, verändert die Dynamik des Gesprächs.
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DPE und Energieeffizienz: Das Kriterium, das den Wert einer Immobilie verändert
Warum sollte dieses Kriterium Ihre Immobiliensuche ebenso leiten wie die Lage? Weil die Energiegesetzgebung direkte Auswirkungen auf den Wert der Immobilie beim Wiederverkauf und auf das Budget für Renovierungsarbeiten nach dem Kauf hat.
In Frankreich werden Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G schrittweise für die Vermietung verboten. Die Klassen F werden folgen. Eine Wohnung mit einem schlechten Energieetikett verliert an Wert auf dem Markt, selbst in einem gefragten Viertel.
Die Überprüfung des DPE vor jedem Besuch vermeidet, sich auf ein finanzielles Fiasko einzulassen. Eine Immobilie mit der Klasse E oder F mag aufgrund des angegebenen Preises attraktiv erscheinen, aber die Kosten für energetische Renovierungen (Dämmung, Heizungswechsel, Belüftung) können einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen.
Bevor Sie unterschreiben, stellen Sie sich eine einfache Frage: Ist der Preis bereits die Abschreibung aufgrund der Energieeffizienz berücksichtigt, oder tut der Verkäufer so, als ob der DPE nicht existiert? Im zweiten Fall haben Sie ein starkes Argument für die Verhandlung.
Die Punkte, die vor der Verhandlung im DPE überprüft werden sollten
- Die aktuelle Energieklasse und das Datum des DPE, da ein DPE, das älter als zehn Jahre ist, nicht mehr gültig ist und mit der aktuellen Methode erneuert werden muss
- Die Art der installierten Heizung: Eine alte elektrische Heizung in einer schlecht isolierten Wohnung senkt die Bewertung und erhöht die monatlichen Kosten
- Die bereits durchgeführten Arbeiten des Eigentümers (Dämmung des Dachbodens, Fensteraustausch), die die Klasse ohne umfangreiche Renovierung verbessern können
Immobilienverhandlungsstrategie: Drei Fehler, die teuer zu stehen kommen
Die Verhandlung beschränkt sich nicht darauf, einen niedrigeren Preis anzubieten. Sie basiert auf der Qualität der Argumente, die Sie auf den Tisch legen. Hier sind die drei teuersten Fehler, die einen Käufer von einer starken Position in einen Käufer verwandeln, der den vollen Preis zahlt.
Erster Fehler: Verhandeln, ohne die tatsächlichen Preise im Viertel zu kennen. Die Online-Anzeigen zeigen geforderte Preise, nicht die unterzeichneten Preise. Die Datenbank der Notare (DVF, Demandes de valeurs foncières) gibt Zugang zu tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen. Den angezeigten Preis einer Immobilie mit den jüngsten Verkäufen in derselben Straße zu vergleichen, liefert ein faktisches Argument, das der Verkäufer nicht ignorieren kann.
Zweiter Fehler: Besichtigen ohne Checkliste. Ein Besuch ohne Methode lässt Mängel durchgehen, die einen Preisnachlass gerechtfertigt hätten. Der Zustand des Daches, die Konformität der elektrischen Installation, das Vorhandensein von Feuchtigkeit, die Kosten der Eigentümergemeinschaft: Jeder nicht überprüfte Punkt ist ein finanzielles Risiko, das nicht quantifiziert ist.
Dritter Fehler: Zu früh seine Begeisterung zeigen. Ein Verkäufer, der merkt, dass der Käufer begeistert ist, hat keinen Grund, seinen Preis zu senken. Faktisch bleiben und technische Fragen während des Besuchs stellen schafft ein ausgewogeneres Verhältnis.
Konkrete Elemente, die in ein Kaufangebot integriert werden sollten
- Der genaue Betrag Ihres Angebots, untermauert durch vergleichbare Transaktionen im Viertel aus der DVF-Datenbank
- Die Erwähnung Ihrer grundsätzlichen Bankzusage, die den Verkäufer hinsichtlich der Solidität Ihrer Finanzierung beruhigt
- Die während des Besuchs identifizierten Arbeiten, wenn möglich von einem Handwerker beziffert, um eine Anfrage nach einem Preisnachlass zu untermauern
- Eine kurze Frist für die Durchführung, die ebenso viel Gewicht wie der Preis in der Entscheidung des Verkäufers haben kann
Budget für Renovierungsarbeiten: Vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags antizipieren
Ein Immobilienprojekt, das finanziell aus dem Ruder läuft, läuft fast immer im Bereich der Renovierungsarbeiten aus dem Ruder. Der Grund ist einfach: Die meisten Käufer schätzen die Renovierungskosten nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags, wenn sie keinen Spielraum mehr haben.
Die Einbeziehung eines Handwerkers oder Bauleiters vor dem Kaufangebot ermöglicht es, die Prioritätsarbeiten zu beziffern und in die Verhandlung einzubeziehen. Dieser Schritt dauert ein paar Tage länger, schützt jedoch Ihr Gesamtbudget.
Die Arbeiten zur energetischen Renovierung verdienen besondere Aufmerksamkeit. Einige öffentliche Förderungen (MaPrimeRénov’, CEE) können die Rechnung reduzieren, aber ihre Anspruchsvoraussetzungen ändern sich regelmäßig. Überprüfen Sie die zum Zeitpunkt Ihres Kaufs geltenden Kriterien, nicht sechs Monate vorher.
Ein erfolgreicher Immobilienkauf wird im Voraus vorbereitet, nicht in der Eile eines spontanen Besuchs. Die Finanzierung, die energetische Diagnose, die Verhandlung und das Budget für Renovierungsarbeiten bilden ein kohärentes Ganzes. Behandeln Sie sie in dieser Reihenfolge, und jede Phase stärkt die nächste.