Eine Wohnung, die seit drei Monaten leer steht, trübe Fotos in der Anzeige und Besichtigungen, die zu nichts führen. Home Staging und Innendesign kommen genau an diesem Punkt ins Spiel: eine Immobilie lesbar, begehrenswert und verkaufsfähig zu machen. Aber die Verschönerung einer Wohnung beschränkt sich nicht darauf, ein paar Kissen auf ein Sofa zu legen. Man muss mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie, ihrer Energieeffizienz und den konkreten Erwartungen der Käufer umgehen.
Home Staging und Energieaudit: die Falle der oberflächlichen Dekoration
Es gibt regelmäßig Immobilien, die schön in Szene gesetzt sind, aber auf dem Markt stagnieren. Der Grund ist nicht ästhetisch, sondern technisch. Eine Wohnung, die im DPE mit G eingestuft ist, kann seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden. Die Klassen F folgen 2028, dann die E im Jahr 2034.
Home Staging korrigiert kein schlechtes DPE. Wände in gebrochenem Weiß zu streichen und einen XXL-Spiegel im Eingangsbereich zu installieren, wird nichts an der in der Anzeige angezeigten Energieeffizienznote ändern. Für Einfamilienhäuser der Klassen E, F oder G muss seit dem 1. Januar 2025 ein gesetzliches Energieaudit dem Verkauf beigefügt werden.
Bevor man einen Home Stager beauftragt, sollte man also zunächst die Energieklasse der Immobilie überprüfen. Wenn der DPE E oder schlechter anzeigt, müssen die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten ermittelt und entschieden werden, was vor dem Verkauf durchgeführt wird. Das Design kommt danach, nicht davor.
Für Eigentümer, die ästhetische Aufwertung und eine angepasste Verkaufsstrategie kombinieren möchten, kann man auf Design en Ville immo zugreifen, um die relevanten Hebel zur Wertsteigerung je nach Art der Immobilie zu identifizieren.
Entpersonalisierung einer Immobilie: konkrete Methode Raum für Raum
Die Entpersonalisierung ist das Fundament des Home Stagings. Das Ziel ist einfach: dem Käufer zu ermöglichen, sich in jedem Raum vorzustellen. In der Praxis erfordert dies eine methodische Vorgehensweise, keinen improvisierten großen Frühjahrsputz.
Wohnzimmer und Aufenthaltsraum
Familienfotos, persönliche Sammlungen sowie religiöse oder politische Gegenstände werden entfernt. Es sollten maximal drei dekorative Elemente pro sichtbarer Fläche (Regal, Konsole, Couchtisch) bleiben. Ein zu voluminöses Sofa, das den Raum erdrückt, muss ersetzt oder entfernt werden.
Küche
Die Arbeitsflächen müssen freigeräumt sein. Ein oder zwei nützliche Gegenstände (Design-Wasserkocher, Holzschneidebrett) bleiben sichtbar, um die Nutzung anzudeuten, ohne zu überladen. Die Magnete am Kühlschrank verschwinden.
Schlafzimmer
Neutrale und abgestimmte Bettwäsche verändert die Wahrnehmung eines Schlafzimmers mehr als jede andere Investition. Man wählt helle Töne, entfernt unpassende Decken und symmetriert die Nachttische.
Badezimmer
Hygieneprodukte verschwinden aus dem Sichtfeld. Man platziert zwei oder drei gerollte Handtücher und einen passenden Seifenspender. Der schwarz verfärbte Silikonfugen rund um die Badewanne wird für ein paar Euro ersetzt, und der Effekt ist sofort auf das Sauberkeitsgefühl spürbar.
Virtuelles Staging: wenn Home Staging digital wird
Virtuelles Home Staging hat die Spielregeln für leere oder in schlechtem Zustand befindliche Immobilien geändert. Anstatt eine Wohnung physisch einzurichten (Kosten für die Möbelmiete, Logistik der Lieferung), integriert man digital Möbel und Dekoration in die vorhandenen Fotos.
Das Ergebnis funktioniert gut für Online-Anzeigen, wo die Mehrheit der Käufer ihre erste Auswahl trifft. Die Rückmeldungen variieren je nach Qualität des Dienstleisters: eine schlecht kalibrierte virtuelle Inszenierung (unrealistische Proportionen, inkonsistente Schatten) kann den gegenteiligen Effekt erzeugen und Misstrauen bei der Besichtigung hervorrufen.
Damit ein virtuelles Home Staging effektiv ist, müssen einige Kriterien erfüllt sein:
- Die integrierten Möbel müssen den tatsächlichen Abmessungen des Raumes entsprechen, die vor Ort oder auf dem Plan überprüft werden
- Der gewählte Einrichtungsstil muss mit dem Standard des Viertels und dem angegebenen Preis übereinstimmen
- Die Originalfotos müssen mit ausreichendem natürlichem Licht aufgenommen werden, ohne übermäßige Weitwinkelaufnahme, die die Volumina verzerrt
Ein erfolgreiches virtuelles Home Staging täuscht nicht über die Volumina hinweg. Es zeigt, was der Raum werden kann, nicht was er nicht ist.
Innendesign und Immobilienverkauf: die Entscheidungen, die den Unterschied machen
Design geht über Home Staging hinaus. Wo das Staging entpersonalisiert und neutralisiert, bietet das Design eine Identität. Für eine Prestigeimmobilie oder eine Wohnung in einem gefragten Viertel kann dieser Ansatz eine höhere Preispositionierung rechtfertigen.
Drei Bereiche konzentrieren den Großteil der visuellen Wirkung beim Verkauf:
- Bodenbeläge: ein geschliffener und versiegelter Parkettboden oder großformatige Fliesen, die fehlerfrei verlegt sind, vermitteln sofort einen Eindruck von Qualität
- Beleuchtung: gut platzierte, zeitgenössische Leuchten (Pendelleuchte über dem Tisch, Leselampen im Wohnzimmer) ersetzen vorteilhaft zentrale Deckenleuchten
- Innenschreinerei: neu gestrichene Türen, einheitliche Türgriffe im gesamten Wohnbereich schaffen eine visuelle Kohärenz, die die Käufer unbewusst wahrnehmen
Man renoviert nicht alles. Man konzentriert sich auf die Elemente, die der Käufer in den ersten zehn Sekunden jedes Raumes sieht. Der Rest kann warten.
DPE-Koeffizient und Attraktivität: ein Parameter, den man vor dem Verkauf im Auge behalten sollte
Eine Verordnung, die am 19. August 2026 veröffentlicht wurde, sieht vor, dass ab dem 1. Januar 2027 der Koeffizient, der auf den Strom im DPE angewendet wird, von 1,9 auf 1,7 sinkt. Einige mit Strom beheizte Wohnungen könnten ohne jegliche Arbeiten die Energieklasse wechseln.
Für einen Eigentümer, der plant, eine als F klassifizierte Wohnung mit elektrischen Heizkörpern zu verkaufen, ist diese Entwicklung ein wichtiger Punkt, der in den Verkaufszeitplan integriert werden sollte. Der Wechsel in die Klasse E verändert die Wahrnehmung der Immobilie auf den Anzeigenportalen und hebt die Pflicht eines Energieaudits für Einfamilienhäuser auf.
Design und Home Staging erhalten dann ihre volle Bedeutung: eine Immobilie, die in die Klasse E wechselt und sorgfältig inszeniert ist, sendet zwei positive Signale an den Käufer. Die Energieeffizienz beruhigt, die Innenausstattung weckt den Wunsch zu besichtigen.
Eine Immobilie aufzuwerten bedeutet, das Sichtbare und das Technische zu verbinden. Home Staging macht die Räume lesbar, das Design verleiht ihnen Charakter, und das Energieaudit stellt sicher, dass alles den aktuellen gesetzlichen Anforderungen standhält. Eine schöne Wohnung, die zu viel verbraucht, bleibt ein Problem. Eine sparsame und gut präsentierte Wohnung verkauft sich.
