Nach Abschluss von Bau- oder Renovierungsarbeiten muss der Eigentümer zwei getrennte Erklärungen einreichen: eine bei der Gemeindeverwaltung, die andere bei der Finanzverwaltung. Die Verwechslung dieser beiden Verfahren ist nach wie vor die häufigste Fehlerquelle, denn die Einreichung der DAACT bei der Gemeinde entbindet nicht davon, die Änderungen im Online-Steuerportal zu melden. Für jede Formalität gelten ein eigener Empfänger, eigene Fristen und eigene Folgen bei Versäumnissen.
DAACT und Steuererklärung: zwei Verfahren ohne automatische Verbindung
Die DAACT (Erklärung über den Abschluss und die Übereinstimmung der Arbeiten) wird bei der Gemeindeverwaltung eingereicht. Sie bestätigt, dass die Baustelle der erteilten Baugenehmigung entspricht – unabhängig davon, ob es sich um eine Baugenehmigung, eine Genehmigung für Erschließungsarbeiten oder eine vorherige Erklärung handelt. Die Einreichung ist persönlich, per Einschreiben mit Rückschein oder – je nach den von der Gemeinde eingerichteten Möglichkeiten – auf digitalem Weg möglich.
Die Steuererklärung wird dagegen über den Dienst „Gérer mes biens immobiliers“ auf impots.gouv.fr abgegeben. Sie verfolgt einen anderen Zweck: Die Finanzverwaltung kann damit den Katastermietwert der Immobilie neu berechnen und gegebenenfalls die Erschließungssteuer sowie die präventive Archäologieststeuer festsetzen. Die Einreichung der DAACT bei der Gemeinde löst keine automatische Aktualisierung bei der Finanzverwaltung aus.
Wer sich mit der steuerlichen Erklärung über den Abschluss der Arbeiten auskennt, weiß, dass dieser steuerliche Teil separat und innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten im steuerrechtlichen Sinne erledigt werden muss.
Erschließungssteuer nach einer vorherigen Erklärung: eine häufige Falle
Viele Privatpersonen glauben, dass die Erschließungssteuer nur bei einer Baugenehmigung anfällt. Das ist falsch. Sobald ein Vorhaben eine geschlossene und überdachte Fläche mit einer Deckenhöhe von mehr als 1,80 Metern schafft oder besondere Anlagen wie einen Swimmingpool oder Stellplätze umfasst, fällt die Erschließungssteuer auch bei einer vorherigen Erklärung an.
Auch die präventive Archäologieststeuer kann anfallen, wenn die Arbeiten den Untergrund beeinträchtigen. Die Art der baurechtlichen Genehmigung allein reicht also nicht aus, um festzustellen, ob ein Vorhaben steuerpflichtig ist. Entscheidend ist die tatsächliche Beschaffenheit der Arbeiten.
Die Erklärung zu den städtebaulichen Abgaben wird für das gesamte Vorhaben einmalig abgegeben – auch wenn die Arbeiten mehrere Immobilien auf demselben Grundstück betreffen. Sie ist selbst dann verpflichtend, wenn möglicherweise eine Steuerbefreiung greift. Wird die Erklärung im Online-Portal nicht angezeigt, kann das bedeuten, dass die Arbeiten nicht als steuerpflichtig gelten (zum Beispiel eine Pergola oder ein Abriss ohne Neubau) oder dass das System nur einen teilweisen Abschluss erkennt.
Steuererklärung online: Was das Formular tatsächlich abfragt
Im Bereich „Gérer mes biens immobiliers“ bezieht sich die Erklärung zur Immobilie auf deren bauliche Veränderungen: neue Wohnfläche, geänderte Nutzung oder hinzugefügte Nebenräume. Diese Angaben dienen der Aktualisierung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und bei Zweitwohnsitzen auch für die Wohnsteuer.
Zu den erforderlichen Angaben gehören insbesondere:
- Das genaue Datum des Abschlusses der Arbeiten, ab dem die 90-Tage-Frist läuft und das als Grundlage für die Berechnung der Steuern dient
- Eine Beschreibung der geschaffenen, veränderten oder beseitigten Flächen, wobei zwischen Wohnflächen und Nebenräumen (Garage, Keller, Wintergarten) zu unterscheiden ist
- Die Nutzung der Immobilie nach Abschluss der Arbeiten: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Vermietung oder gemischte Nutzung
Die steuerliche Frist beginnt mit dem Abschluss im steuerrechtlichen Sinne, nicht mit dem Eingang der DAACT bei der Gemeindeverwaltung. Bei Bauarbeiten, die sich über mehrere Monate erstrecken und teilweise abgenommen werden, kann diese Abweichung zu Unklarheiten führen.
Bei Arbeiten, die in mehreren Etappen gemäß der ursprünglichen Baugenehmigung ausgeführt werden, muss bei der Gemeinde nach Abschluss jeder Etappe eine Teil-DAACT eingereicht werden. Bei der Finanzverwaltung kann für jede abgeschlossene Etappe ebenfalls eine Aktualisierung der Immobiliendaten erforderlich sein, wenn sich dadurch die Beschaffenheit der Immobilie ändert.
Folgen einer versäumten Erklärung und Widerspruchsfristen nach Einreichung der DAACT
Eine fehlende Steuererklärung bleibt nicht ohne Folgen. Die Finanzverwaltung kann den Katastermietwert rückwirkend neu festsetzen. Der Eigentümer muss dann für die seit dem tatsächlichen Abschluss der Arbeiten vergangenen Jahre eine zusätzliche Grundsteuer entrichten, zuzüglich Verzugszinsen.
Im Bereich des Baurechts hat die Gemeindeverwaltung nach Eingang der DAACT drei Monate Zeit, um die Übereinstimmung der Arbeiten anzufechten. In einem geschützten Gebiet verlängert sich diese Frist auf fünf Monate (Umgebung historischer Denkmäler, bemerkenswertes Kulturerbegebiet). Wird innerhalb dieser Frist kein Widerspruch eingelegt, gilt die Übereinstimmung als stillschweigend bestätigt.
Dieser Mechanismus bietet auch Käufern bei einem Weiterverkauf Schutz. Für eine Immobilie, deren DAACT eingereicht und nicht fristgerecht angefochten wurde, liegt ein Nachweis der Übereinstimmung vor, der Dritten entgegengehalten werden kann. Fehlt die DAACT, kann dies dagegen einen Verkauf verhindern oder den Notar dazu veranlassen, eine nachträgliche Genehmigung zu verlangen – ein mitunter langwieriger Prozess.
Einreichungsverfahren bei der Gemeinde prüfen
Die Möglichkeiten zur Einreichung der DAACT sind nicht überall gleich. Manche Gemeinden bieten ein digitales Portal an, andere akzeptieren nur die persönliche Abgabe oder den Postversand. Bevor Sie das Cerfa-Formular einreichen, sollten Sie sich direkt beim zuständigen Bauamt der Gemeinde erkundigen.
Welche Unterlagen vor der Einreichung zusammenzustellen sind, hängt von der Art des Vorhabens ab:
- Eine Bescheinigung über die Einhaltung der Wärmeschutzvorschriften für Neubauten, die der RE 2020 unterliegen
- Eine Bescheinigung über die Einhaltung der Barrierefreiheitsvorschriften für die betreffenden Gebäude
- Gegebenenfalls eine Bescheinigung über die Einhaltung der Erdbebenschutzvorschriften oder der Vorschriften zum Bleirisiko
Die DAACT muss vom Begünstigten der baurechtlichen Genehmigung oder, wenn dieser die Arbeiten geleitet hat, vom Architekten unterschrieben werden. Eine fehlende oder fehlerhafte Unterschrift führt zur Ablehnung der Unterlagen und birgt das Risiko, die steuerliche 90-Tage-Frist zu überschreiten.
Die doppelte Erklärung – zuerst bei der Gemeinde, dann bei der Finanzverwaltung – ist der wichtigste Punkt. Eigentümer sollten beide Schritte direkt nach Abschluss der Arbeiten parallel erledigen, statt erst Monate später mit einer Steuernachforderung oder einem Widerspruch gegen die Übereinstimmung konfrontiert zu werden.
