Na afronding van bouw- of renovatiewerkzaamheden moet de eigenaar twee afzonderlijke aangiften indienen: één bij de gemeente en één bij de belastingdienst. Verwarring tussen deze procedures is de belangrijkste oorzaak van fouten. De DAACT indienen bij de gemeente ontslaat u namelijk niet van de verplichting om wijzigingen door te geven via uw online belastingaccount. Elke formaliteit heeft een eigen ontvanger, een eigen termijn en eigen gevolgen als u deze vergeet.
DAACT en belastingaangifte: twee procedures die niet automatisch met elkaar verbonden zijn
De DAACT (verklaring van voltooiing en conformiteit van de werkzaamheden) is bestemd voor de gemeente. Hiermee wordt bevestigd dat de werkzaamheden voldoen aan de verkregen stedenbouwkundige vergunning, of het nu gaat om een bouwvergunning, een verkavelingsvergunning of een voorafgaande melding. U kunt de verklaring persoonlijk indienen, per aangetekende brief met ontvangstbevestiging versturen of digitaal indienen, afhankelijk van de mogelijkheden die de gemeente biedt.
De belastingaangifte verloopt via de dienst ‘Gérer mes biens immobiliers’ op impots.gouv.fr. Het doel is anders: de belastingdienst kan hiermee de kadastrale huurwaarde van het onroerend goed opnieuw berekenen en, indien van toepassing, de ontwikkelingsbelasting en de preventieve archeologiebelasting vaststellen. De DAACT indienen bij de gemeente leidt niet tot een automatische actualisering bij de belastingdienst.
Een eigenaar die goed begrijpt hoe de aangifte van de voltooiing van werkzaamheden bij de belastingdienst werkt, weet dat dit fiscale onderdeel afzonderlijk moet worden afgehandeld, binnen 90 dagen na voltooiing van de werkzaamheden volgens de fiscale definitie.
Ontwikkelingsbelasting na een voorafgaande melding: een veelvoorkomende valkuil
Veel particulieren denken dat de ontwikkelingsbelasting alleen geldt voor bouwvergunningen. Dat klopt niet. Zodra een project een afgesloten en overdekte ruimte creëert met een plafondhoogte van meer dan 1,80 meter, of specifieke voorzieningen omvat, zoals een zwembad of parkeerplaatsen, is de ontwikkelingsbelasting van toepassing, ook bij een voorafgaande melding.
Ook de preventieve archeologiebelasting kan van toepassing zijn als de werkzaamheden invloed hebben op de ondergrond. Het type stedenbouwkundige vergunning volstaat dus niet om te bepalen of een project belastbaar is. De fysieke aard van de werkzaamheden is doorslaggevend.
De aangifte voor stedenbouwkundige belastingen geldt voor het hele project, ook wanneer de werkzaamheden betrekking hebben op meerdere gebouwen op hetzelfde terrein. De aangifte blijft verplicht, zelfs als er mogelijk een vrijstelling geldt. Als de aangifte niet in het online account verschijnt, kan dat betekenen dat de werkzaamheden niet als belastbaar worden beschouwd (bijvoorbeeld een pergola of sloop zonder herbouw), of dat het systeem alleen een gedeeltelijke voltooiing vaststelt.
Online belastingaangifte: wat het formulier precies vraagt
In ‘Gérer mes biens immobiliers’ heeft de aangifte betrekking op fysieke wijzigingen aan het onroerend goed: nieuwe woonoppervlakte, een gewijzigde bestemming of toegevoegde bijgebouwen. Deze gegevens worden gebruikt om de grondslag voor de onroerendezaakbelasting en, voor tweede woningen, de woonbelasting bij te werken.
De in te vullen gegevens omvatten onder meer:
- De exacte datum waarop de werkzaamheden zijn voltooid. Deze datum bepaalt wanneer de termijn van 90 dagen ingaat en dient als referentie voor de berekening van de belastingen
- Een beschrijving van de gecreëerde, gewijzigde of verwijderde oppervlakten, met onderscheid tussen woonruimten en bijruimten (garage, kelder, veranda)
- De bestemming van het onroerend goed na de werkzaamheden: hoofdverblijf, tweede woning, verhuur of gemengd gebruik
De fiscale termijn gaat in op de datum waarop de werkzaamheden volgens de fiscale definitie zijn voltooid, niet op de datum waarop de gemeente de DAACT ontvangt. Dit verschil kan tot onduidelijkheid leiden wanneer de werkzaamheden meerdere maanden duren en in fasen worden opgeleverd.
Bij werkzaamheden die in fasen worden uitgevoerd zoals vastgelegd in de oorspronkelijke stedenbouwkundige vergunning, moet aan het einde van elke fase een gedeeltelijke DAACT worden ingediend bij de gemeente. Ook voor de belastingdienst kan elke voltooide fase een actualisering van de kadastrale gegevens vereisen als deze de aard of omvang van het onroerend goed wijzigt.
Gevolgen van het niet indienen van de aangifte en bezwaartermijnen na de DAACT
Het uitblijven van een belastingaangifte blijft niet zonder gevolgen. De belastingdienst kan de kadastrale huurwaarde met terugwerkende kracht herzien. De eigenaar moet dan extra onroerendezaakbelasting betalen over de jaren sinds de daadwerkelijke voltooiing van de werkzaamheden, vermeerderd met vertragingsrente.
Op het gebied van stedenbouw heeft de gemeente na ontvangst van de DAACT drie maanden de tijd om bezwaar te maken tegen de conformiteit van de werkzaamheden. Deze termijn wordt verlengd tot vijf maanden als het onroerend goed in een beschermd gebied ligt (in de omgeving van historische monumenten of in een beschermd erfgoedgebied). Als er binnen deze termijn geen bezwaar wordt gemaakt, wordt de conformiteit stilzwijgend erkend.
Deze regeling biedt ook bescherming aan de koper bij doorverkoop. Voor een woning waarvoor de DAACT is ingediend en waartegen niet binnen de termijn bezwaar is gemaakt, geldt een bewijs van conformiteit dat aan derden kan worden tegengeworpen. Het ontbreken van een DAACT kan daarentegen een verkoop blokkeren of ertoe leiden dat de notaris een regularisatie eist, wat soms lang kan duren.
De indieningsprocedure bij uw gemeente controleren
De manier waarop u de DAACT kunt indienen, verschilt per gemeente. Sommige gemeenten bieden een digitaal loket, terwijl andere alleen persoonlijke indiening of verzending per post accepteren. Het is verstandig om vóór het versturen van het Cerfa-formulier rechtstreeks contact op te nemen met de afdeling stedenbouw van de betreffende gemeente.
Welke documenten u vóór indiening moet verzamelen, hangt af van de aard van het project:
- Een verklaring dat rekening is gehouden met de thermische regelgeving voor nieuwbouw waarop RE 2020 van toepassing is
- Een verklaring dat rekening is gehouden met de toegankelijkheidsvoorschriften voor de betreffende gebouwen
- Indien van toepassing, een conformiteitsverklaring met betrekking tot aardbevingsbestendige normen of het risico op blootstelling aan lood
De DAACT moet worden ondertekend door de houder van de stedenbouwkundige vergunning, of door de architect als deze de werkzaamheden heeft geleid. Een ontbrekende of onjuiste handtekening leidt tot afwijzing van het dossier en vergroot het risico dat de fiscale termijn van 90 dagen wordt overschreden.
Het belangrijkste om te onthouden is dat u zowel de gemeente als de belastingdienst moet informeren. Elke eigenaar doet er goed aan beide procedures direct na afloop van de werkzaamheden parallel af te handelen, in plaats van maanden later te worden geconfronteerd met een naheffing of een bezwaar tegen de conformiteit.
