Após a conclusão de obras de construção ou renovação, o proprietário tem de cumprir duas obrigações declarativas distintas: uma junto da câmara municipal e outra junto da administração fiscal. A confusão entre estes dois procedimentos continua a ser a principal causa de erros, pois entregar a DAACT na câmara não dispensa a declaração das alterações na área fiscal online. Cada formalidade tem o seu próprio destinatário, prazo e consequências em caso de incumprimento.
DAACT e declaração fiscal: dois procedimentos sem ligação automática
A DAACT (declaração que atesta a conclusão e a conformidade das obras) destina-se à câmara municipal. Certifica que a obra respeita a autorização urbanística obtida, seja uma licença de construção, uma licença de loteamento ou uma declaração prévia. A entrega pode ser feita presencialmente, por correio registado com aviso de receção ou por via eletrónica, de acordo com as modalidades definidas pelo município.
Já a declaração fiscal é submetida através do serviço «Gérer mes biens immobiliers» em impots.gouv.fr. O seu objetivo é diferente: permite à administração fiscal recalcular o valor locativo cadastral do imóvel e, se for caso disso, liquidar a taxa de urbanização e a taxa de arqueologia preventiva. A entrega da DAACT na câmara municipal não desencadeia qualquer atualização automática junto das Finanças.
Um proprietário que compreenda bem a declaração de conclusão das obras às Finanças sabe que esta componente fiscal deve ser tratada separadamente, no prazo de 90 dias após a conclusão das obras, na aceção fiscal.
Taxa de urbanização após uma declaração prévia: uma armadilha frequente
Muitas pessoas pensam que a taxa de urbanização só se aplica às licenças de construção. Esta ideia está errada. Sempre que um projeto crie uma área fechada e coberta com pé-direito superior a 1,80 metros, ou preveja instalações específicas, como uma piscina ou lugares de estacionamento, a taxa de urbanização aplica-se, mesmo que as obras estejam sujeitas a uma declaração prévia.
A taxa de arqueologia preventiva também pode ser aplicável se as obras afetarem o subsolo. Por isso, o tipo de autorização urbanística não basta para determinar se o projeto está ou não sujeito a tributação. O que conta é a natureza física das obras.
Na prática, a declaração das taxas de urbanização é única para todo o projeto, mesmo quando as obras abrangem vários imóveis no mesmo terreno. Continua a ser obrigatória mesmo que possa haver isenção. Se esta declaração não aparecer na área online, isso pode significar que as obras não são consideradas tributáveis (por exemplo, uma pérgula ou uma demolição sem reconstrução) ou que o sistema detetou uma conclusão apenas parcial.
Declaração fiscal online: o que o formulário pede realmente
No serviço «Gérer mes biens immobiliers», a declaração predial diz respeito às alterações físicas do imóvel: nova área habitável, mudança de utilização, construção de anexos. Estes elementos servem para atualizar a base de cálculo do imposto predial e, no caso das residências secundárias, do imposto sobre a habitação.
As informações a indicar incluem, nomeadamente:
- A data exata de conclusão das obras, que dá início ao prazo de 90 dias e serve de referência para o cálculo dos impostos
- A descrição das áreas criadas, alteradas ou eliminadas, distinguindo as áreas habitáveis dos anexos (garagem, cave, marquise)
- A utilização do imóvel após as obras: residência principal, secundária, arrendamento ou utilização mista
O prazo fiscal conta-se a partir da conclusão das obras na aceção fiscal, e não da data de receção da DAACT pela câmara municipal. Esta diferença pode gerar dúvidas quando a obra se prolonga por vários meses e é recebida parcialmente.
Quando as obras são realizadas por fases previstas na autorização urbanística inicial, é necessária uma DAACT parcial no final de cada fase, junto da câmara municipal. Junto das Finanças, cada fase concluída também pode exigir uma atualização predial, caso altere a composição do imóvel.
Consequências do incumprimento e prazos para contestação após a DAACT
A falta de declaração fiscal não fica sem consequências. A administração pode proceder a uma correção retroativa do valor locativo cadastral. O proprietário fica então obrigado a pagar um valor adicional de imposto predial, relativo aos anos decorridos desde a conclusão efetiva das obras, acrescido de juros de mora.
No âmbito do urbanismo, a câmara municipal dispõe de um prazo de três meses após a receção da DAACT para contestar a conformidade das obras. Este prazo passa para cinco meses quando o imóvel se situa numa zona protegida (envolvente de monumentos históricos ou sítio patrimonial de interesse). Decorrido este prazo sem contestação, a conformidade considera-se tacitamente reconhecida.
Este mecanismo também protege o comprador em caso de revenda. Um imóvel cuja DAACT tenha sido entregue e não contestada dentro dos prazos dispõe de uma prova de conformidade oponível a terceiros. Por outro lado, a falta de DAACT pode impedir uma venda ou levar o notário a exigir a regularização, que por vezes demora bastante.
Verificar o procedimento de entrega junto do município
O procedimento de entrega da DAACT não é igual em todo o território. Alguns municípios disponibilizam um balcão digital; outros só aceitam a entrega presencial ou o envio por correio. Antes de enviar o formulário Cerfa, é prudente confirmar diretamente junto do serviço de urbanismo da câmara municipal em causa.
Os elementos a reunir antes da entrega variam consoante a natureza do projeto:
- Um certificado de cumprimento da regulamentação térmica para as novas construções sujeitas à RE 2020
- Um certificado de cumprimento das regras de acessibilidade para os edifícios abrangidos
- Se for caso disso, um certificado de conformidade relativo às normas antissísmicas ou ao risco de exposição ao chumbo
A DAACT deve ser assinada pelo beneficiário da autorização urbanística ou pelo arquiteto, caso tenha dirigido as obras. A falta de assinatura ou uma assinatura incorreta pode levar à rejeição do processo e criar o risco de ultrapassar o prazo fiscal de 90 dias.
A dupla obrigação — primeiro junto da câmara municipal e depois junto das Finanças — é o ponto essencial a reter. Cada proprietário deve tratar destas duas vertentes em paralelo assim que a obra terminar, em vez de descobrir, vários meses depois, uma cobrança fiscal adicional ou uma contestação da conformidade.
